ТОП 10 лучших статей российской прессы за
Март 2, 2023

Для реализации этой схемы необходимо ввести в законодательство новый тип документа - договор найма жилья с правом выкупа. Заключив такой договор, арендатор будет вносить плату за наем, квартплату, а также выкупной платеж. После истечения срока договора наниматель может выкупить жилье, при этом накопленные выкупные платежи засчитываются в счет покупки, причем с некоторой надбавкой за прошедшие годы. Если же арендатор не захочет покупать эту квартиру или пожелает переехать, сумма внесенных им выкупных платежей будет возвращена. Цена квартиры и размер платежей фиксируются в момент заключения договора, но будет предусматриваться их индексация, по мнению разработчиков, не более чем на 4% в год.

В целом, включая выкупной платеж, ежемесячные затраты арендатора будут сопоставимы с платежом по льготной ипотеке, уверен Александр Пузанов. Этого удастся достичь за счет отсутствия процентов по ипотеке, а также сниженной цены квартиры и арендной платы. Предполагается, что выкупная цена будет устанавливаться на уровне себестоимости строительства или же "официальной" цены, устанавливаемой минстроем (сейчас она используется для расчета выплат по жилищным сертификатам и другим пособиям на жилье для льготников).

Ниже рыночной может быть и плата за наем. В нее предполагается включать лишь текущие расходы собственника (например, проценты по кредиту на строительство, налоги, арендную плату за земельный участок, расходы на страхование, взносы на капремонт). При этом получаемые с арендаторов средства можно сразу направлять на строительство новых домов для аренды с выкупом.

В случае же применения льгот со стороны властей выгода для арендатора будет еще более очевидной - платеж, по расчетам фонда, может быть ниже ипотечного в 1,5-2,5 раза.

Подобный механизм действует уже несколько лет в Челябинске. Как рассказала представитель Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Ольга Валова, организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные квартиры (на первых этажах, больших площадей или с неудобной планировкой), а также "вернувшиеся" к ней залоговые квартиры несколько лет назад стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.

Представленная фондом модель однозначно интересна и требует обсуждения и дальнейшей проработки, прокомментировали представленную схему в ДОМ.РФ.

Сейчас наем квартиры с последующим правом выкупа с зачетом платежей является формой беспроцентной рассрочки от застройщика для поддержания спроса, говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. Основная задача такого инструмента - в поддержании спроса на неликвидные квартиры. Однако это более гуманный маркетинговый ход, чем ипотека с нулевой процентной ставкой, поскольку он выгоден покупателю, а не только девелоперу. Для граждан это может быть интересно как тест-драйв будущей квартиры. Сегодня основной выгодоприобретатель на рынке арендного жилья - это частные лица, однако в интересах арендаторов - студентов, молодых семей, приезжих специалистов и т. д., - чтобы договор найма они могли заключать напрямую с государством или застройщиком. К предложениям Института экономики города, считает он, стоит прислушаться.

Такая вполне успешная практика есть за рубежом, отмечает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Такие программы благотворно влияют на жильцов и их отношение к дому и району проживания, повышается ответственность проживающих, понимающих, что квартира может стать не арендной, а собственной. И все-таки это, скорее, социальная программа поддержки приобретения жилья и оздоровления районов муниципального жилья, чем коммерческий проект. Поэтому здесь очень важно участие государства или муниципалитета. "Такую программу определенно можно реализовать в России, потребуется корректировка законодательства, но это вполне реально. Недаром лизинг недвижимости стал обсуждаться последний год значительно активнее", - говорит он.