В России строится все больше компактных квартир. "Однушки" и студии составляют 53% квартир в новостройках - 1,05 млн из общих 1,97 млн. Таковы данные исследования Общероссийского народного фронта и Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).
Причина проста - застройщики строят то, что покупают, и к такой квартирографии приводит снижение покупательской способности населения, невозможность приобрести квартиру большей площади, поясняет эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Николай Алексеенко.
В десяти регионах - Якутия, Приморье, Крым, Омск, Санкт-Петербург, Ленинградская и Кемеровская области, Кубань, Бурятия, Адыгея - доля "однушек" в новостройках превышает 60%. И только в восьми регионах, среди которых Карелия, Дагестан, Сахалинская область, Пермский край и другие, таких квартир в новых домах менее 40%.
Девелоперы обеспечивают релевантное спросу и условиям предложение, говорит член общественного совета при минстрое, президент "Интеко" Александр Николаев. Доходы населения не растут, поэтому и востребовано недорогое жилье.
Однокомнатная квартира - это первое, стартовое, жилье, которое часто приобретается для разъезда с родителями или при переезде в новый город. Вторая по популярности категория его покупателей - инвесторы, "однушки" дешевле другого жилья и лучше сдаются в аренду.
"Чем больше покупателей, которые видят регион в качестве постоянного места жительства, в котором они заведут семью и детей (или уже их имеют), тем больше будет доля 2- и 3-комнатных квартир. В регионах, которые воспринимаются покупателями как "транзитные", будут доминировать однокомнатные квартиры", - объясняет популярность замглавы Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.
В лидерах Ленинградская область, где более 75% квартир в новостройках - студии и однокомнатные. Застройщики объясняют это разными причинами: такие квартиры универсальны, наиболее доступны и самый выгодный вариант для инвестиций. "Высокий спрос на однокомнатные квартиры поддерживают и региональные покупатели, перебравшиеся в петербургскую агломерацию на постоянное место жительства. Они начинают с покупки "однушки", а уже затем, при необходимости и наличии возможностей, увеличивают жилплощадь", - говорит директор по маркетингу "Ленстройтреста" Ян Фельдман.
Петербург - центр притяжения молодежи со всей страны, которая едет сюда учиться и строить карьеру. Это одна из причин высокого спроса на однокомнатные квартиры, полагает гендиректор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева. "Характерный именно для Питера фактор, который формирует такую большую долю маленьких лотов в общем предложении, - большое количество коммунальных квартир. Многие собственники комнат, решив воспользоваться схемой Trade-In, могут рассчитывать только на приобретение небольших лотов как в самом Санкт-Петербурге, так и в ближайших к городу локациях", - добавляет руководитель по маркетингу и продажам компании "Страна Девелопмент" Виктор Ведехин.
При этом в Москве, которая так же привлекательна для студентов и инвесторов, как и Северная столица, доля однокомнатного жилья лишь 42%.
В Пермском крае, где доля "однушек" не превышает 37%, застройщики закладывают 15-20% таких квартир на одиноких покупателей и 10-15% - на инвесторов, отмечает директор по маркетингу компании "Талан" Наталья Гарифуллина.
Но что-то делать с таким "перекосом" нужно, считает Алексеенко, такое соотношение квартир стимулирует низкую обеспеченность населения квадратными метрами. При рекомендациях ООН в 30 квадратных метров жилья на человека, рассказал Алексеенко, на одного россиянина приходится 27,8 кв. м жилья, а в 650 из 1117 российских городов обеспеченность жильем ниже этого уровня.
В том, что строится так много однокомнатных квартир ничего хорошего нет, считает директор Института региональных исследований и городского планирования Ирина Ильина: "По международным стандартам в квартире должно быть на одну комнату больше, чем жильцов, - три комнаты на двух человек, четыре на трех и так далее. В России этот норматив, конечно, не соблюдается".
В середине XX века и однокомнатные квартиры были для многих благом, но все-таки это должно быть временное жилье. Строить много "однушек" целесообразно, если много молодежи и одиноких людей. Но в России, наоборот, население стареет, а пожилые люди, как правило, живут все-таки с кем-то.
Также строительство однокомнатных квартир было бы оправдано, если бы это было арендное жилье, считает Ильина. Тогда жильцы не привязывались бы к квартире на десятилетия, им было бы проще переехать в большую квартиру при увеличении семьи или, напротив, вернуться в "однушку" после развода.
Массовая продажа малогабаритных квартир, если они сконцентрированы в одном районе, превращает его в гетто, то есть район с неблагополучным населением, что рождает социальное недовольство и конфликты, считает первый вице-президент Международной академии архитектуры Юрий Виссарионов.
В таких домах позже сложно проводить капремонт, реконструировать их. Небольшие квартиры во всем мире предназначены для аренды, и только потом уже для продажи в собственность. Если в доме много однокомнатных квартир, то постепенно многие жильцы будут из него выезжать, а останутся те, у кого нет денег на покупку большей жилплощади.
Небольшие квартиры во всем мире предназначены для аренды и только потом уже для продажи в собственность
Девелоперам выгодно закладывать на студии и "однушки" около 66% объема дома, на двухкомнатные квартиры 22% и 12% - на трехкомнатные, рассказывает замглавы департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков. Застройщики получают двойную выгоду: небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром в любых рыночных условиях, а цена квадратного метра у него на 15-20% выше, чем у многокомнатных квартир.
Небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром, а цена квадратного метра у него на 15-20% выше, чем у многокомнатных квартир
Сейчас никакие нормативы не запрещают застройщику возвести дом, где будут только студии и "однушки". Однако девелоперы предпочитают все же комбинировать их с квартирами большей площади. Сдерживают строительство "однокомнатных домов" и технические нормы - например, если однушек будет слишком много, не во всех будут соблюдены нормы инсоляции.
"Должна быть система правильного планирования строительства, с учетом структуры общества, количества приезжающих. Если этого нет, все говорят: "Сейчас денег на большие квартиры у покупателей нет, будем строить "однушки". А потом окажется, что они никому не нужны , потому что вырастут доходы", - отмечает Ильина.
Пока тренду на обилие однокомнатных квартир в новостройках больше пяти лет, и он не сдает позиций. Молодым и одиноким купить жилье в новостройке "технически" проще: они готовы дожидаться окончания строительства, проживая у родителей или арендуя небольшую квартиру. У семейных покупателей такой возможности нет, переехать нужно сразу, поэтому они идут на рынок вторичного жилья. Так, по данным агентства "Этажи", на однокомнатные квартиры приходится около 67% сделок на первичном рынке и только 47% на вторичном. Средний цикл жизни в однокомнатной квартире 7-8 лет, именно такой период оптимален для выплаты ипотеки. После этого люди задумываются о покупке более просторной квартиры.
Переизбытка "однушек" на рынке не будет, уверена управляющий партнер сети "Миэль" Ирина Пешич. В целом в стране однокомнатных квартир, по данным Росстата за 2019 года, пока 17 млн против 25,8 млн двухкомнатных и 18,8 млн трехкомнатных. То есть даже если ежегодно будет строиться по миллиону "однушек", они догонят "двушки" только лет через десять.
0
48.00
