ТОП 10 лучших статей российской прессы за
Март 9, 2016

Без гуннов

Любой участник дискуссии, который озаботился бы открыть любой учебник по городскому планированию (urban planning), на первой же странице прочитал бы, что городское планирование — это сложный процесс, который и состоит в нахождении компромисса между интересами существующих собственников строений, интересами инвестора и интересами города в целом.

Иначе говоря, интересы собственника — это только часть процесса. А сам процесс сложный, а не простой.

В разных странах он протекает по-разному, но в принципе можно выделить две фундаментальные группы кейсов, одна из которых относится к строениям, на которые есть право собственности, а другая — к собственно самострою.

Самое простое правило заключается в том, что строения, на которые есть право собственности, тоже можно сносить. Причем их можно сносить против воли собственника в самых развитых странах, и собственник этот с треском проиграет в суде.

Рассмотрим, например, как такой снос происходит в США — стране с лучшим инвестиционным и инновационным климатом в мире и, безусловно, уважающей частную собственность.

Отношение к такому сносу определятся Пятой поправкой к конституции США, которая, в частности, гласит, что никакая собственность не может быть забрана для общественного пользования без компенсации.

Еще раз: не то чтобы она не могла быть снесена вообще, она просто не может быть снесена без компенсации. Право муниципальных или федеральных властей забирать частную собственность для общественного пользования называется специальным термином — Eminent domain, восходящим к трактату голландского юриста Гуго Гроция, написанному в 1625 году.

Аналогичное право в Британии называется compulsory purchase, в Гонгконге — resumption. Конкретная формулировка Пятой поправки еще в момент написания была предметом жесткой полемики между отцами-основателями; и термин «общественное пользование», public use, вместо более расплывчатых «общественного блага» или «общественного интереса», явился предметом компромисса между Томасом Джефферсоном и Джеймсом Мэдисоном.

Конкретная правоприменительная практика eminent domain определяется, как всегда в США, судами, и ключевым для современной практики решением было дело Berman v. Parker, 1954 год.

Суть дела была очень проста: в 1950 году округ Колумбия в рамках проекта городского развития начал сносить кучу невообразимых трущоб вокруг Капитолия.

Магазинчик посереди трущоб тут же влепил властям иск: владельцы магазина указывали, что сами они — не трущоба, и что сносить их заодно не есть честно.

В итоге магазинчик проиграл в Верховном суде всухую, со счетом 8:0, и судья Дуглас написал в своем определении, что, «если тому или другому владельцу будет позволено противостоять программам городского развития на том основании, что его конкретная собственность используется не вопреки общественному интересу, интегрированные планы развития сильно пострадают».

В США было еще два важных судебных иска. Один, совсем недавний, — это дело Сюзетт Кело против города Нового Лондона (2005 год). Это был куда более сложный кейс, чем трущобы вокруг Капитолия. Суть дела была такова.

Корпорация Phizer имела большой завод в городе Нью-Лондон, Коннектикут, и предложила городу развить значительную часть городской территории. Закавыка была за одним: земля, подлежавшая девелопменту, была застроена частными и совершенно законными домами. Город постановил: дома снести, а землю отдать Phizer, по ставке 1 доллар в год за 370 тысяч кв. м территории на берегу реки.

Владельцы домов (нельзя сказать, чтобы это был Беверли-Хиллз, но это были и не трущобы) влепили городу иск, утверждая, что он злоупотребляет Пятой поправкой. После долгих колебаний и большинством всего 5 против 4 Верховный суд постановил, что общий экономический рост, проистекающий от нового девелопмента, подпадает под определение public use из Пятой поправки.

Пока суд рассматривал дело, на Phizer вылилось столько грязи, что она бросила проект и даже закрыла свой завод в Нью-Лондоне.

В результате город остался со снесенными домами, гигантской выплаченной им компенсацией и пустырем на берегу реки, в настоящий момент используемым как свалка.

Еще одно дело того же рода, в котором американские власти хотели как лучше, а получилось как всегда, — случилось на Гавайях в 1984 году.

Тогда муниципальные власти решили ни больше ни меньше, как отобрать собственность у ее владельцев на острове Оаху на том основании, что дома и земля находятся у слишком немногих собственников, и эта олигополия ведет к слишком высоким ценам на жилье. Это было и в самом деле так: почти вся земля на Оаху когда-то принадлежала королю Камехамехе и теперь управлялась унаследовавшим ему трастом. Муниципальные власти решили, что это печальное наследие первобытного тоталитаризма должно быть заменено рынком, что приведет к снижению цен.

Трастовый фонд подал в суд и проиграл, земли раздали, и результат оказался ровно противоположный задуманному: цены со страшной силой поперли вверх и за шесть лет выросли ровно в два раза.

Тем не менее, как мы видим, в США частную собственность сносят. Сносят всё — от трущоб до небоскребов. К примеру, 33-этажный отель Oklakhoma Biltmore, бывший на момент постройки самым высоким зданием штата, был снесен в 1977 году просто как мешающий городскому развитию. Разумеется, никому в голову не пришло заявить, что Oklakhoma Biltmore был построен незаконно. Владельцам заплатили компенсацию.

Снос незаконных построек

Вторая история — это история со сносом незаконных построек. Тут правоприменительная практика тоже огромна, и читатель без труда найдет массу примеров, в том числе и в развитых странах, которые оставят за собой далеко позади московские ларьки.

Так, не далее как в июле этого года суд приказал бывшему «лицу» «Шанель» и Карла Лагерфельда, 57-летней модели Инес де ла Фрессанж, снести скромный гостевой домик размером 1100 кв. футов, который она без всякого разрешения выстроила для гостей своей виллы в Провансе. Как сказал глава Ассоциации защиты сельской местности Филипп Шенсиго, «она знала, что никогда не получит разрешения на стройку, и воспользовалась исконной провансальской стратегией при получении разрешения, выдав его себе самой».

Бывшую модель не особенно жалко, но вот другой пример: в августе прошлого года суд города Стамбул приговорил к сносу три жилых небоскреба класса люкс, Onalti Dokuz Residence, нависавших над дворцом Топкапи и Айя-Софией и обещавших в проспектах обладателям своих пентхаусов «уникальную жизненную философию» и изумительную обзорную точку, с которой можно разглядывать Айя-Софию и Голубую мечеть.

Суд назвал причиной сноса «негативный эффект на окружающее мировое архитектурное наследие», а всесильный глава Турции Тайип Эрдоган с ухмылкой поведал журналистам, что он просил «своего друга Месута Топака подстричь здания. Он это не сделал. Я был очень обижен. Я не разговаривал с ним пять лет».

Опять-таки строительного магната Месута Топака не очень жалко: в конце концов, когда он купил эту землю за 100 млн долларов, зональный план горстроительства предусматривал возведение на этой земле жилья не выше 5 этажей, а сразу после покупки земля была переведена в другую категорию, что разом повысило ее ценность приблизительно в 10 раз.

Но вот вам другая история: в октябре 2006 года Верховный суд Индии постановил снестивсе нелегальные постройки в Нью-Дели. Проблема заключалась в том, что нелегальными в Нью-Дели являлись 80% жилого и нежилого фонда, насчитывающего 3,2 млн единиц.

Проще говоря, в Нью-Дели нелегальным является всё — от вполне роскошных кондоминиумов, построенных крупными девелоперами с полным наплевательством на законы, до крошечных лавочек и лачуг.

Понятное дело, Верховному суду это так с рук не сошло: начались забастовки, демонстрации и стычки, протестующие отмордовали 30 полицейских, а те в ответ застрелили четверых, включая 7-летнего мальчика.

Нью-Дели — это хороший пример того, какие проблемы грозят городу, население которого за 50 лет выросло с 4 до 14 млн, а городские власти палец о палец не ударили, чтобы хоть как-то спланировать этот город как единое целое.

А вот еще феерический пример, имевший место в мае 2014 года. Немецкий суд приказал 75-летней пенсионерке Кристе Лидтке снести ее дом. Причина? Дом был построен во время войны (в 1939 году) без разрешительных документов. Суд не остановил ни срок давности, ни тот факт, что Лидтке купила этот дом в 2005-м и была добросовестным приобретателем. Кстати, документы на дом отсутствовали по той причине, что строила дом еврейка и вдова убитого еврея, и как-то ей не хотелось в 1939 году обращаться за разрешением. Если бы она за ним обратилась, то она бы вместо разрешения угодила в Аушвиц.

Тем не менее власти были абсолютно неумолимы. «Запись в земельном реестре — это всего лишь свидетельство о владении собственностью, а не разрешения на постройку», — заявили они, прибавив, что за последние годы это шестой такой случай.

Разрушение традиционной городской среды

Случай Кристы Лидтке, конечно, кажется совершенно Кафкой, но мораль сей басни проста: сносят. И в самых приличных государствах сносят. И говорят, что незаконно. И компенсаций не платят.

Конечно, счастлив тот город, который, как Венеция, крупно развился в средние века, а потом потерял свое экономическое и финансовое значение, и в результате остался законсервирован в своем архитектурном прошлом, которое теперь и составляет всю его стоимость.

Но Венеция — это лишь исключение, подтверждающее правило. В Европе практически все крупные города, особенно столицы, прошли через стадию полного разрушения традиционной городской среды нахлынувшими из деревни босяками и люмпенами.

Классический пример — Париж. Современный нам Париж, за исключением Собора Парижской Богоматери, Лувра и т.д., попросту не имеет никакого отношения к средневековому Парижу. Все, что вы считаете символом Парижа: Булонский лес, Винсенский парк, Оперу, а главное — парижские бульвары, — было создано архитектором Хаусманном по приказу Наполеона III.

Сносили не кварталами — предместьями. Злые языки обвиняли Хаусманна в том, что его бульвары играют ту же роль, что римские военные дороги, и проложены для того, чтобы иметь возможность быстро перебросить войска для подавления очередной революции, и злые языки были совершенно правы.

То, что происходило в Лондоне и Париже в XIX веке, происходит сейчас во многих азиатских городах — Каире, Мумбае, Маниле, Бангкоке и т.д. Зрелище это, поверьте, неприятное.

К примеру, Манила вся представляет собой гигантскую агломерацию в 20 млн человек, которые живут либо в самостоятельно выстроенных одноэтажных курятниках без всякой документации, либо в уродливых многоэтажках, выстроенных тоже без всякой документации. Правила при строительстве не соблюдаются так же, как при дорожном движении.

Исключением из этого общего азиатского правила является Пекин. Китайские власти усвоили уроки диккенсовского Лондона и попросту не позволяют выехать из деревень тем людям, для которых нет работы в городе. Каковы бы ни были недостатки Пекина, фавел в нем нет.

Еще одна болезнь городов характерна для Латинской Америки. Это — одичание и обрушение прежнего городского центра, как правило, в результате популистской политики властей, приводящей к безнаказанному разрушению городской среды вследствие наплыва сельской бедноты прямо в центр города. Эта болезнь очень ярко поразила, например, центр Лимы (Перу) и Лас-Пасас (Боливия), но наиболее поразительный тому пример я наблюдала в Джорджтауне, Барбадос.

Нынешний центр столицы Барбадоса, в котором когда-то происходило действие славного «Капитана Блада», представляет собой помойку — грязную, вонючую, неопрятную. Посреди этой помойки возвышается запертое на замок колониальное здание парламента и католический собор с заросшими сором могилами. Причина: после получения независимости освобожденное население хлынуло в центр и превратило его в трущобы.

Это я к тому, что Москва еще легко отделалась по сравнению с Манилой, Джорджтауном или Лондоном времен roperies, т.е. веревочниц (так назывались ночлежные дома, где люди спали не на постелях, а на стульях, грудью опершись о натянутую перед ними веревку; утром веревку обрезали, люди падали и просыпались).

Синдром торговых веревочниц Москва испытала только при Лужкове, и 104 снесенные за одну ночь торговые фавелы по мировым меркам — это пустяк. Какая там «ночь длинных ковшей»? Вот Хаусманн — это да.

Компенсация

Можно только приветствовать тот факт, что мэр Сергей Собянин остановил джорджтаунизацию Москвы если не в начале, то, во всяком случае, и не в конце этого процесса. Что он прекратил «точечную застройку», возобновил строительство метро и начал сносить ларьки.

Город — это не совокупность зданий, а единое целое. В городе нельзя строить дома поперек дороги, а если они выстроены, их надо сносить.

При этом юридически у мэрии было два пути.

Первый: признать самострой (тот, на который у владельцев были документы) законным и снести, заплатив компенсацию, для общественной пользы, как в США при Пятой поправке.

Второй: придумать какую-то юридическую закавыку, которая позволяет сносить без компенсации. Сразу хочу подчеркнуть, что в мировой практике встречается и тот, и другой путь, причем во вполне приличных странах.

Московские власти выбрали второй вариант. Была переделана ст. 222 ГК РФ: туда добавили пункт 4, позволяющий сносить самоволку «в зоне с особыми условиями использования территорий» и «в полосе отвода инженерных сетей», что тем самым изменило действующие нормы Гражданского кодекса, которые запрещают изымать собственность иначе, как по решению суда.

На сегодняшний день позиция московских властей однозначна: они не будут платить компенсаций, иначе как по решению суда. «Потому, что если Москва будет платить компенсацию, то получается, что она не права», — как объяснил мне один из московских чиновников.

На мой взгляд, эта вторая часть позиции Москвы стратегически неправильна.

Это, наверное, правда, что документы на эти объекты получены с помощью взяток. Это правда, что эти объекты, в большинстве своем, росли примерно так: сначала приезжал тонар на колесиках, потом под колесики ставились кирпичики, потом вместо кирпичей — палатка, потом вместо палатки — двухэтажный домик, потом — трехэтажный и т.д.

Это правда, что эти объекты реально угрожают городской инфраструктуре, к примеру: они стоят на кабелях высокого напряжения, обслуживающих метро, или нарушают сложную систему отведения воды от метротоннелей. И эти проблемы — не шутка, а реально серьезнейшие нарушения технологии.

Но это все не имеет значения.

Значение имеет то, что эти объекты строились во время тотальной анархии. Кроме того, они строились, когда в магазинах ничего не было. Нельзя сказать, что они спасли Москву от голода в то время, когда еще не было торговых сетей, но они взяли на себя проблему снабжения жителей товарами в шаговой доступности.

И нечестно вспоминать теперь, что такой ларек окупается за 7 месяцев, а стоит уже 20 лет. Мало ли что когда окупается? К тому же, говоря «А», невозможно не сказать «Б». Если городские власти сносят павильон, потому что считают его самостроем, то, будьте добры, назовите нам того чиновника, который за взятку дал на самострой разрешение, и посадите его.

Для московских властей будет гораздо лучше, если они переменят свою точку зрения и не будут придерживаться безумной мысли о том, что выплата компенсации означает, что город не прав.

Город все равно прав. Город имеет право снести это барахло не потому, что на него нет права собственности, а потому, что он имеет право сносить частную собственность для общественной пользы.

Нынешняя позиция загоняет Собянина в стратегический тупик. Она создает очень плохой прецедент, и она никогда не позволит ему в будущем снести тот самострой, который портит Москву не меньше павильонов у «Чистых прудов», но принадлежит слишком большим людям. Например, ТЦ «Европейский» или «Атриум» на Курской…