Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) озвучило печальные данные: жилищное строительство в течение года не ведётся в 812 городах РФ, в которых проживают 24,2 млн человек. Относительно осени прошлого года упало до нуля строительство в 43 городах с населением 2,2 млн чел. Среди крупнейших: Видное и Жуковский (Московская область), Георгиевск (Ставропольский край), Геленджик (Краснодарский край). Почему?
Наши города сегодня застраиваются по принципу «где пусто, а где густо».
Город Орск Оренбургской обл., согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), оказался на втором месте после Мурманска среди городов с населением более 100 тыс. человек, где уже несколько лет не ведётся ни многоквартирного коммерческого, ни социального строительства.
«Индивидуальное жильё строится, да. Коттеджи, таунхаусы люди возводят. Но заявок на многоэтажное строительство, на возведение новых школ и других социальных объектов мы от этого муниципалитета и профильных министерств не получали», – сообщили «АиФ» в Министерстве строительства, ЖКХ, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской обл. Нет интереса к городу и со стороны региональных застройщиков.
При таком развитии событий сотни тысяч граждан РФ не могут воспользоваться программой льготной ипотеки. Её можно оформить только при покупке нового жилья. А если его не строят, то и смысла в программе для тех же орчан просто нет. Что остаётся молодым семьям? Только уезжать.
«Дайте хоть МФЦ!»
Но и там, где жильё строится, жителям тоже порой бывает мало радости. Так, эксперты, готовившие новый генеральный план города Кирова на 20 лет вперёд, оказались неприятно удивлены. Предыдущий генплан реализован слабенько: дороги, коммунальная инфраструктура, инженерные сети не поспевают за возведением новостроек. Да и спортивных объектов в Кирове минимум. Например, обеспеченность кировчан бассейнами оценивают в 9%.
В ближайшие годы Киров продолжит разрастаться вширь. С одной стороны, неплохо, если горожанам предложат благоустроенное жильё. Но под застройку собираются отдать микрорайоны, регулярно попадающие в зоны весенних затоплений. А проект защиты одного только микрорайона Вересники от паводков оценивали в 1 млрд руб. Так что кто и что там будет строить – большой вопрос.
А ещё люди просят: прежде чем осваивать новые площади под застройку, наведите порядок в старых микрорайонах. Некоторые из них начали застраивать ещё после войны, а социалки – школ, садиков, Д/к, спортивных объектов – категорически не хватает. И денег и сил на устранение этих проблем почему-то не находится!
Зато у компаний находятся средства на активное строительство жилья на окраинах. Рекламируя квартиры там, застройщики делают упор на качество домов и не самые высокие цены. Про инфраструктуру же и соцобъекты предпочитают не упоминать, потому что их там нет! Так, в микрорайоне «Чистые Пруды» на три десятка многоподъездных «свечек» есть только школа и небольшое отделение поликлиники. А жители с боем требуют открыть хотя бы один офис МФЦ! В другом районе – «Озерки» – школа есть, но мест в ней категорически не хватает. Нет ни пункта полиции, ни даже кабинета врача общей практики. Да и построить «Озерки» умудрились под боком промзоны с несколькими десятками перерабатывающих предприятий. Дороги и часть коммунальных сетей в новых микрорайонах подчас доделывают уже за счёт бюджета и налогоплательщиков, а не компании-застройщика. А в районе Коминтерна директор школы № 9 в прошлом году была вынуждена закрыть кабинеты для музыки и адаптивной физкультуры, чтобы вместить всех первоклашек. Правда, туалетов рядом с теми классами нет.
С видом на психушку
В центре Нижнего Новгорода сейчас практически нет земли под застройку, но это не мешает строительному бизнесу работать над воплощением грандиозных планов. Что провоцирует конфликты с «уплотняемыми» жителями соседних домов.
Например, в 2017 г. нижегородские власти передали частной компании два участка в центре. На одном из них располагался дом, где долгие годы жил знаменитый конструктор судов на подводных крыльях Ростислав Алексеев. У дома Алексеева статус объекта культурного наследия регионального значения, трогать его застройщик не собирался, но планировал рядом воткнуть высотку с подземным паркингом. Жильцы дома, потомки конструктора, опасались, что здание 1930-х гг. постройки не выдержит и сползёт в близлежащий овраг. Жаловались во все инстанции. Дочь Ростислава Алексеева Татьяна выходила на одиночный пикет в Нижегородском кремле.
После этого началась проверка, и министерство строительства региона заявило о грубых нарушениях в действиях застройщика, а разрешение на строительство многоэтажного дома было отозвано.
На втором участке всё же успел вырасти шестиэтажный дом на 20 квартир. Соседняя хрущёвка во время строительства покрылась трещинами. А сейчас жильцы малогабаритных квартир и обладатели элитного жилья могут спокойно заглянуть друг другу в окна. Света, солнца и воздуха не хватает ни тем, ни другим. Элитный дом был сдан в 2020 г., но из 20 квартир заселили от силы пять. «Цены там – от 100 тыс. руб. за 1 кв. м, – рассказывает жительница Наталья Осипова. – Но люди не спешат выкладывать такие деньги. Ведь элитный дом окнами упирается с одной стороны в хрущёвку, а с другой – в психиатрическую клинику».
Где всё сделано по уму
Но есть и регионы, где возникающие при застройке проблемы стараются решать по мере их возникновения.
Татарстан традиционно входит в лидеры регионов с большими объёмами ввода жилья. В этом году в республике сдали 2,6 млн кв. м (200 домов). Наибольшие объёмы строительства, естественно, в Казани. Один из наиболее масштабных проектов здесь – возводимый на окраине микрорайон социального жилья «Салават Купере» («Радуга»). Это целый город из 89 домов высотой от 9 до 18 этажей, раскинувшийся на площади 400 га и рассчитанный на 100 тыс. жителей. Жильё здесь в ипотеку под льготный процент на 30 лет получают бюджетники, переселенцы из аварийного фонда, молодые семьи до 35 лет, работники предприятий, врачи и др. Цена квадратного метра 54 тыс. руб. (в среднем в Казани она уже достигла 115 тыс. руб.). И это за чистовую отделку, оборудованные ванную и туалет, «умные» приборы учёта. В общем, заезжай и живи.
Однако большую стройку не миновали и большие скандалы. Подгоняемые президентом Татарстана строители торопились отчитаться о готовности объектов – такая спешка обернулась строительными недоделками. Где-то пришлось менять нерадивых подрядчиков: в одном из домов «забыли» про электропроводку и под неё заново штробили уже оштукатуренные стены. У кого-то под линолеумом выросла плесень, у других под обоями обнаружилась трещина, в которую можно просунуть руку. В итоге некоторому жилью спустя год-два после сдачи потребовался ремонт.
Начали и решать вопросы строительства соцобъектов и дорог. Здесь появились три современные школы. Глава Кировского района Казани Миронов пообещал, что в 2022–2023 гг. строительство ещё одной школы на 1,5 тыс. детей станет «вопросом № 1». Строятся детские сады. Потихоньку обрастает микрорайон парикмахерскими, пекарнями, магазинами. Будет и свой парк. Даже если это и «человейник», то с «человеческим лицом».
Так как жильё социальное и дешёвое, здесь изначально было спроектировано мало парковочных мест. И хотя земля под многоуровневые паркинги зарезервирована, инвесторов за минувшие 6 лет не нашлось. «Общественный транспорт набит битком, – рассказывает местная жительница Екатерина Баева. – Вот и выкручиваются люди как могут: создали группу попутчиков в соцсетях и подвозят друг друга. Ведь дорога до центра города занимает от 45 минут до полутора часов». Гигантские пробки начинаются в 6 утра и заканчиваются после 8 вечера. Так что в перспективе на ближайшие годы – дороги-дублёры и новые транспортные развязки.
Что касается столицы, то здесь готовятся к рекордным показателям. «За 11 месяцев сдано в эксплуатацию 6,5 млн «квадратов» жилых площадей – это на 30% больше, чем рекорд 1965 г. При этом строится не только жильё и коммерческие объекты, но и социальная инфраструктура: с начала года ввели 78 школ, детских садов, объектов здравоохранения, культуры и спорта», – сообщил заммэра Москвы Андрей Бочкарёв.
Московские стройки тесно переплетены друг с другом. Например, программа реновации – это не точечные новые дома, а трансформация целых микрорайонов. По ней расселили уже 46 тыс. обитателей хрущёвок (всего квартиры и социальную инфраструктуру получит 1 млн человек).
Одновременно с жилищным решают и транспортный вопрос. Прокладывают линии метро (на прошлой неделе открыли 10 станций), дороги (до конца года построят очередные 56 км) и ж/д диаметры (уже действует 2 маршрута из 5). Город даже выпустил облигации, чтобы привлечь дополнительные инвестиции в развитие экологически чистого транспорта. Плюс комплексное развитие бывших промзон. Это проект, благодаря которому Москва не разрастается вширь, а реанимирует старые территории, стимулируя современное производство. Только за 2021 г. на месте «депрессивных» территорий строители сдали 4 млн «квадратов» недвижимости.
Как вернуть строителей в малые города?
Почему возникли перекосы в жилищном строительстве? И как их выправлять? «АиФ» спросил об этом заместителя председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николая Алексеенко.
Знак застоя
– Николай Николаевич, Росстат сообщил, что в январе – октябре этого года сдано на 20% больше жилья в многоквартирных домах, чем за те же 10 месяцев прошлого года. Но, по подсчётам аналитиков, за то же самое время полностью прекратилось индустриальное строительство в 43 городах. Как одно соседствует с другим?
– Я не открою Америку: неравномерность жилищного строительства вызвана неравенством в развитии российских регионов и городов. 15 городов-миллионников формируют 40% ВВП нашей страны, и в них же строится половина всего жилья. Девелоперские проекты множатся там, куда люди стремятся. А из мест, где население сокращается, застройщики уходят. В Краснодаре, который уже можно считать миллионником, на душу населения строится в 4 раза больше промышленного жилья, чем в Москве. А в некоторых северных городах, откуда народ уезжает, новые проекты не запускаются уже несколько лет (см. инфографику).
Многое зависит и от покупательной способности населения. По оценкам корпорации «ДОМ.РФ», 40% граждан России не смогут взять ипотеку, даже если опустить ставку по ней до нуля.
– Что должно произойти, чтобы в сотни городов вернулись строители?
– 85% из них – это малые города с населением менее 50 тыс. человек. Сначала нужно провести их инвентаризацию и ответить на другие вопросы. Где строить? Для кого строить? За чей счёт строить? Кто будет строить? И нужно ли вообще строить? Если в городе есть база для развития экономики, надо искать стимулы для строителей. А если единственный источник дохода жителей – пенсии, пособия и зарплаты бюджетников, то новое строительство там никогда не появится. Сначала надо создать там условия для развития новых производств, промыслов и роста доходов потенциальных покупателей жилья.
Шаги к переменам
– Остро ли чувствуется дефицит жилья там, где оно не строится?
– Купить новую квартиру можно на вторичном рынке. Но качество такого жилья, как правило, оставляет желать лучшего: изношенные коммуникации, плохая шумоизоляция, некомфортная планировка. Отсутствие нового строительства – системная проблема. Если не заняться сейчас обновлением жилого фонда, его деградация станет необратимой, а вместе с этим ускорится деградация коммунального хозяйства. Такие города станут менее комфортными для жизни и непритягательными для бизнеса.
– Как разорвать этот замкнутый круг?
– Нужно развивать социально-строительные проекты, ориентированные на комплексное развитие территорий. По оценке Минстроя, в стране есть 420 участков, где такие программы можно начать и построить на них 700 млн кв. м различной недвижимости – как жилых домов и социально-коммунальной инфраструктуры, так и объектов, создающих рабочие места. Такой подход не только позволит создавать современные районы, но и поможет выполнять социальные обязательства по предоставлению жилья отдельным категориям граждан.
– Кто должен сделать первый шаг?
– Государство. У Минстроя есть программа поддержки застройщиков на низкодоходных рынках, охватывающая 49 регионов. Если стоимость жилищного проекта не превышает 500 млн руб., компания, реализующая его, получает от государства субсидию. Но пока по такой схеме строится только 4 тыс. квартир. Программу нужно расширять. Застройщики попросили Минстрой повысить минимальную сумму поддерживаемых проектов хотя бы до 1 млрд руб. – это средняя стоимость строительства дома на 200–250 квартир.
Хорошая идея – дополнительно разработать программу субсидирования компаний, участвующих в комплексном развитии территорий. Можно рассмотреть и создание государственного застройщика для обеспечения населения социальным жильём. Но в этом случае нужно действовать предельно аккуратно: нельзя допустить, чтобы такое решение исказило существующий строительный рынок.
Отрезанные от льгот
– А как помочь покупателям жилья в малых городах и посёлках?
– Сейчас самые популярные ипотечные программы распространяются на приобретение жилья в новостройках. Поэтому 24 млн человек, живущих в городах, где новое строительство не ведётся, от господдержки отрезаны. Это несправедливо. Нужно подумать над более гибкой и адресной госпрограммой: если в городе в течение нескольких лет не появляются новостройки, стоит дать его жителям возможность оформлять льготную ипотеку на вторичное жильё.
И конечно, важно развивать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Оно больше подходит для малых городов, чем многоэтажные «человейники». Но пока ипотечное кредитование индивидуальных домов затруднено. Поэтому мы в Госдуме ждём закон об ИЖС, который разрабатывает Минстрой. Важно, чтоб в этом сегменте строительства появилась возможность стандартизировать проектное финансирование. А районы, выделенные под индивидуальную застройку, должны развиваться по плану, включающему как жильё, так и общественные объекты.
Откуда в Китае появляются «Города-призраки»?
В Китае стимулируют переезд населения из деревни в крупные города. Однако граждане не стремятся покидать родные места. Поэтому в стране появилось множество «городов-призраков».
Урбанизация Китая идёт рекордными темпами с конца XX века. Если в 1984 г. города занимали 8,8 тыс. кв. км китайской территории, то к 2010-му их площадь выросла до 41 тыс. Однако правительство столкнулось с проблемой – в новые города никто не хочет переезжать. Например, город Канбаши во Внутренней Монголии рассчитан на 1 млн жителей, а реально живёт в нём всего 30 тыс. человек. При этом в городе поддерживается идеальная чистота, каждый день работают дворники, мойщики улиц, техника. Вот только людей на улицах нет совсем. Или Новый Наньхуань недалеко от Шанхая. Этот город должен был стать «вторым Гонконгом» – крупным торговым портом и туристическим центром. Но желающих переехать сюда не нашлось. Чтобы хоть как-то его заселить, китайское правительство решило создать здесь множество университетов. Сейчас в городе живут 100 тыс. студентов.
По данным журнала MIT Technology Review, в Поднебесной более 50 крупных «городов-призраков». Один из самых известных – Ордос, находящийся рядом с Канбаши и застроенный сотнями небоскрёбов, большинство из которых до сих пор пустуют, в том числе и из-за непомерных цен на жильё.
Причина появления «городов-призраков» проста – превышение предложения над спросом. Для китайского правительства строительство новой инфраструктуры в стране было одним из способов поддерживать искусственный высокий рост ВВП, полагает профессор ВШЭ, китаист Александр Лукин. Однако давать квартиры бесплатно там никто не собирается, а цены даже за аренду квартир слишком высоки, из-за чего многие китайцы, пожив пару лет в таком городе, уезжают обратно, а то и вовсе не приезжают.
Кроме того, раньше города строились из расчёта, что население Китая продолжит увеличиваться. Однако сейчас его рост остановился. В результате заселять все новые города попросту некем.
Зачем нам путь в никуда?
Мало понастроить в городе новых домов. Нужно сделать это так, чтобы в них, как и в самом городе, было приятно жить.
Михаил Швыганов, зампредседателя ассоциации ТСЖ России:
- Во многих городах градостроительная политика сегодня либо вообще отсутствует как единое целое, либо не выдерживает никакой критики. А ведь это будущий облик нашей страны!
К примеру, жители, которые вложили свои «кровные» миллионы рублей в квадратные метры в надежде, что уж солнышко-то будет заходить к ним в долгожданную квартиру, сталкиваются с «прелестями» точечной застройки – когда спустя время впритык к их многоэтажке вдруг появляется новый дом. А ещё хуже, когда такой дом появляется на месте обозначенного в плане детского садика. Люди протестуют, устраивают ночные дежурства, чтобы не допустить строительства, но стройка всё равно идёт. Надо вводить серьёзную ответственность за подобные «фокусы». Потому что многоэтажка без достаточного количества придомовой территории, без парковок, без детских и спортивных площадок, без зелёных зон – это путь в никуда. Вернее, это путь к созданию множества проблем, которые застройщик дома не собирается решать. Он деньги заработал – и до свидания! А людям, их детям, бабушкам и дедушкам там жить. И здесь соображения гуманитарного характера должны преобладать над коммерческой выгодой. Ну не может город формироваться исходя из интересов исключительно крупных застройщиков.
В ряде регионов в последнее время идёт заметное снижение темпов строительства ещё и из-за технологических причин – большая изношенность котельных. Новому дому неоткуда брать тепло. И здесь мы снова возвращаемся к градостроительной политике, которая должна включать в себя в том числе и вопросы магистральных тепловых сетей.
В идеале каждый потенциальный новый дом на карте города должен закладываться уже со своей парковкой, с детской площадкой (иначе где дети будут гулять?), с ясным пониманием, как и откуда этот дом будет обеспечиваться электричеством и теплом. На нынешнем этапе о таких подробных планах можно только мечтать. Но к ним в любом случае нужно стремиться, а для этого ставить во главу угла качество жизни горожан.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
0
20.00
